近い将来、相続する土地について、どうすればよいのかわからずそのままにしていませんか？
事前にしっかりと状態を把握して整理しておけば、相続税を下げることができるだけでなく、後から発生する相続人同士のもめ事やトラブルを回避することができます。
相続専門の税理士をしていると、農家の方や不動産賃貸業を営む方で、複数の土地を所有していらっしゃる方から、毎年たくさんのご相談を受けています。
「土地を売るとなぜ相続税が下がるのか？」
「亡くなる前に売っておいた方がいいのか？」
「どの土地を売ってどの土地を残すべき？」
今回は、そういった相続対策としての土地の売却について、具体的にお話していきたいと思います。
土地の売却が相続対策になる理由
まず、土地を売却することが、なぜ相続対策になるのかご存知でしょうか。
「土地を売却すれば、土地という財産がなくなるわけだから、その分相続税が減るんでしょ？」
と考えている方がたくさんいらっしゃいますが、これは誤りです。
土地を売ると、その代金として現金が手に入りますが、これは「土地」という財産が「現金」という財産に形を変えただけ。 相続税の対象となる財産は、減っているわけではないのです。
売っただけでは何も相続対策はなされていませんが、財産の形が「現金」にかわったことで、ここからさまざまな相続対策を行うことが可能になります。
たとえば、現金という流動的な財産になれば、贈与という形でお子さんに少しずつ現金を渡すことができます。毎年110万円ずつ贈与するほか、住宅資金贈与や教育資金贈与という形で多くの現金を一度に贈与する方法などがあります。
また、現金の使い道があるのであれば、使ってしまうというのも１つの手。
古い自宅のあちこちに修理が必要な場合、現金を相続してからリフォーム費を払うよりも、相続前にリフォームをして現金を減らしてしまったほうが、相続税をおさえられます。
このように、相続税を下げるためには、財産の形を変えるだけではなく、「財産を減らす」必要があるのです。
土地は本当に売れるのか
みなさんが「自分の売りたい土地」を思い浮かべたとき、一度考えてみていただきたいのは、その土地は本当に売れるのか？ということ。
所有者が長らく使っていない土地、使いづらい土地というのは買い手にとっても同じで、いざ売りに出してもなかなか思うように声がかかりません。
また、売るタイミングになったときに、親族（両親など）から「やっぱりその土地は売らないで」と待ったがかかることも。
思い入れのある土地であったり、親族のだれかが本籍地として利用していたりして、現実には所有者の一存で決められないことも多いです。
自分だけでなく周りの考えも確認して、全員で納得のいく結論を出しておくと安心です。
相続した土地の利用方法
「どの土地を売るか」も大切ですが、「どの土地を残すのか」を具体的にイメージしてみることが重要です。
なんとなくという理由で土地を相続させると、後で相続人が頭を悩ませることになりかねません。
事前に話し合って、大体の利用方法の目途が立っていたほうが両者とも安心です。
そして、たとえば相続する土地を駐車場やアパートにしたいと考えている場合、その場所に本当に需要があるのかはしっかりと調査する必要があります。不動産業者などに「需要がありますよ」と勧められたとしても、施工後、部屋が埋まらなかったときに損をするのは所有者です。
直接利害関係のある不動産業者だけでなく、第三者を交えて相談の上、よく考えてから決めるのがいいでしょう。
土地の売却時期はいつ？
売ると決めた土地について、相続する前に売るべきか、相続後に売るべきかというのはとても難しい問題です。贈与税と相続税の税率を比較して、税金の安いほうにしようという単純な話ではありません。土地の所有者の方それぞれの状況に合った内容で計算・シミュレーションを行い、しっかり検討することが大切です。
生前に売るメリット・デメリット
生前に売るメリットとしては、相続する前から売却を検討するということで、その分長い期間、じっくり売却時期を選べるということです。地価の動きを見て高値を見極めることができますし、不動産業者とも余裕をもって価格交渉することができます。
これに対して生前に売るデメリットというのはそんなにありません。駐車場や畑になっている場合には、売れる状態にするために、早めに準備をしておく必要があるでしょう。
死後（相続後）に売るメリット・デメリット
死後に売るメリットとしては、売却した年の土地の所得税が少なくなる「相続税の取得費加算の特例」を適用できるということです。
相続後３年10か月以内の売却であれば有効なので、生前に売却するよりも所得税を下げることができます。
しかしこの特例は、平成27年以降は見直され、以前よりも軽減分が縮小されているため、注意が必要です。
逆に死後に売るデメリットとしては、相続するタイミングで土地を売ることになるので、こちらから買い手に対して価格交渉がしにくい、ということです。
申告期限までの10か月以内で売らなければならないため、本来もう少し高く売れる土地でも足元を見られてしまうこともあります。
相続の相談は相続の専門税理士へ
相続対策をする際には、ただ土地を売ればいいというわけではありません。
土地を売るべきか売らないべきか。
相続前に売るべきか、相続後に売るべきか。
そして売却して増えた現金をどのように運用するか。
これらについて、できる限り具体的に考えることが大切です。
税理士法人グローズは、愛知県の不動産情報に強く、土地の評価技術の高さを一番の強みとしています。
相続税・所得税・贈与税をすべて計算し、さらに二次相続までしっかりシミュレーションすることができるのは相続専門税理士です。
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